海口日报记者 高潮 摄

经6月1日省六届人大常委会第二十八次会议审议通过，《海南经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）自今年11月1日起施行。《条例》共计七章八十一条，包括总则、物业管理区域、业主和业主组织、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任和附则。《条例》的实施，将进一步提升自贸港社区治理能力，促进物业管理行业健康发展，为广大业主营造安全、文明、和谐、美好的幸福家园。

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海南省住建厅总工程师林诗辉从五个方面对《条例》进行解读：

一是以党建引领提升物业管理水平。《条例》明确规定推动在业委会、物业服务人员中建立党组织，发挥党建引领作用。

二是明晰政府各部门职责，加强政府监管与服务。

三是推动物业管理重心下移。明确街道办事处、乡镇人民政府和居（村）委员会在物业管理中指导、协助、监督等职责，并规定县级人民政府应当在街道办事处、乡镇人民政府配备专（兼）职物业管理工作人员。

解决业主大会成立难问题。通过降低首次业主大会召开的条件、增加业主大会的表决形式、明确召开业主大会流程、加强筹备工作指导等，推进业主大会成立。

《条例》明确，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

书面征求意见是指通过文书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的征求业主意见形式。在确认业主身份的前提下，以手机短信、微信、电子邮件等形式征求业主意见的，视为书面征求意见。

为了规范物业服务人的行为，《条例》规定以下举措：

一是规范前期物业服务人选聘，要求通过海南省人民政府公共资源交易平台采用招投标方式选聘前期物业服务人，明确不同情形下选聘招标方式，并限定了前期物业服务合同期限。

二是通过列举方式，明确物业服务人应在物业管理区域内显著位置公示的相关物业管理信息，便于全体业主对物业服务人的监督。

三是规范物业服务人退出行为，物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理移交手续、退出物业管理区域。

四是通过列举方式明确物业服务人应当履行的合同义务和法定责任，并明确市、县、自治县人民政府物业管理主管部门应当发布物业服务清单，明确物业服务内容和标准。

五是加强对业主共有部分经营收益的监管，规定利用业主共有部分进行经营所得收入扣除合理成本后的收益，归全体业主共有。

《条例》明确了物业管理区域专业经营设施设备维护管理责任：

一是规定物业管理区域内，供水、供电、供气等专业经营单位应当向最终用户收取使用费用。专业经营单位委托物业服务人代收代交的，应当签订协议，不得强制物业服务人无偿代收代交相关费用，不得因物业服务人拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务。

二是进一步规范住宅专项维修基金交存和使用管理，明确在办理不动产首次登记时尚未出售的物业，由建设单位一次性交存首期住宅专项维修资金，在出售时向业主收取，并规定了住宅专项维修资金的一般使用程序和紧急动用的七种具体情形。

《条例》针对各项管理规定，增加和完善处罚内容，进一步明确建设单位、物业服务人、业主委员会等各方违法行为的法律责任。

如物业服务人、业主委员会委员违反条例规定，挪用或者侵占业主共有部分收益的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令返还被挪用或者侵占的共有部分收益，给予警告，没收违法所得，并处挪用或者侵占金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务人违反《条例》规定，拒绝退出物业管理区域、拒绝办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期退出、移交；逾期仍不退出、移交的，按照逾期天数处每日五千元罚款；构成治安管理处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。

来源：海口日报